住宅ローンの審査が不安だ！という方必見!!

住宅ローンの審査では、会社員の場合は勤続年数、自営業・事業者の場合は営業年数が審査の対象になります。もちろん長い方が良いのですが、短い場合はどれくらいの期間があれば、審査が通るのか？

転職・就職して間もない場合は不安ですよね！

ここでは金融機関の考え方や私の実務経験から、一応の判断基準を示します！

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目次

１、銀行（金融機関）の基準

２、例外は？

３、同じ勤続でも評価がちがう？

４、まとめ

 

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１、銀行（金融機関）の基準

まずは、勤続年数に関するの金融機関の基準を理解しましょう！

●会社員（給与所得者）の場合・・・1年以上

●自営業者・事業者の場合・・・3年以上

以前は給与所得者も3年以上とされていましたが、最近では1年から審査をしてくれる金融機関が多数あります。都市銀行の中には、半年から審査の対象となることもあります。

一方、自営業者さんや会社経営者などは確定申告書3期分、または会社の決算書の3期分の決算書を確認し、収入の安定性を審査しますので、1年くらいでは事業の安定性が把握できないため、審査の対象としてくれない場合が多いのです。

２、例外は？

勤続年数の基準はあるのですが、例外もあります（ました）。

例１）勤続半年どころか、0日で審査通過したケース

公務員さんの場合なのですが、金融機関から見ると公務員さんは民間企業よりも雇用の安定性が高いので融資の対象として非常に評価が高くなります。こういった場合で実際にあったのが、市町村の公務員さんが都道府県の公務員さんになるというケース。　審査の段階では市の公務員でしたが、ローン実行の時点では県の公務員（職員）になることが決まっているという場合でした。

勤務先や転職先によってはこのような場合もあります。

例２）民間企業→公務員へ

民間のバス会社に勤務している方が、大阪市のバスの運転手として勤務し、年収も大幅に上がったケース。この時は勤続は1か月に満たない状態でしたが同業種の転職でなおかつ公務員になり、収入が上がるというプラス要因があったからです。

例３）士業（弁護士・税理士・医師）での転職・就職

公務員に次いで、金融機関から評価の高い業種が国家資格を持ってお仕事をしている士業の方々です。勤続年数が短くても保有資格があり需要の高い業種には融資が付く場合が多いのです。　実際に勤続半年くらいの医師・看護師の方に融資が付くケースはたくさん経験してきましたし、開業した弁護士さんで、決算を１期しか迎えていない方（２期目の決算は迎えたが、決算書はがまだ完成していない状態）にも融資がついた場合もあります。

例４）その他

転職理由として前向きな転職で雇用条件が良くなっている場合、上場企業に転職した場合で、融資持込金融機関と取引が盛んな企業に入社した場合などは勤続年数が短くても通りやすいです。

３、同じ勤続でも評価が違う？

金融機関の審査は、１つの案件に対し多項目の評価を総合的に審査し判断するため、単純に年収や勤続年数で融資の可否が決まるわけではありません。

勤続年数の場合は、申込人の年齢によって評価が違います。なぜなら、２０代の勤続３年と、５０代の勤続３年では意味合いが違ってきます。２０代の場合は３年でも問題はないのですが、４０代・５０代で勤続３年となると

①将来の退職金は？

②定年後の返済計画は？

③前職の退職理由は？

④今までの職歴は？

など、金融機関からすると確認すべき事項が多岐にわたります。その状況によっては勤続は既定の１年または３年以上ですが、融資の審査は否決になる場合があります。

４、まとめ

このように、勤続年数には金融機関の基準がありますが、総合的に判断しているのが現実です。ですから、勤続が短いから審査に通らない、また勤続が長いから安心ということではありません。もちろん長い方が良いのですが。

勤続年数などで不安がある方はぜひ、不動産会社に相談しましょう。なぜなら住宅の斡旋をしている不動産業者は、住宅ローンの取り扱いに慣れており、たくさんの金融機関のローン担当者と案件の相談をしていますので、銀行の窓口に出向くよりも頼りになる場合があります。

また、心配な要素がありお家探しがなかなか進められない状態は時間がもったいないですし、相談して万一現時点で融資が難しいという判断になっても、近い将来どのような状態であれば融資がつくか、という目安が分かります。

それによって、人生の設計も変わってくるかと思いますのでまずは相談してください。実務を多数こなしている不動産会社の営業マンに相談するのが良いと思います。

銀行の窓口、ファイナンシャルプランナー（私もそうですが・・・）よりも実務家の不動産屋さんが現実的な話ができ（るはず）、不明点はすぐに金融機関の融資担当に確認してくれます。

もちろん匿名で聞いてくれますよ。

◆『勤続が短い・転職後間もない』に関する動画はこちらです◆

 

 

 

 

これから不動産を買おうという方必見!!購入する物件の価格以外に必要な諸費用についてご存知でしょうか？

今回は、諸費用の内容や金額の目安についてお話をしたいと思います。

 

目次

１、諸費用の項目

２、金額の目安

３、人気の？動画！

４、まとめ

 

１、諸費用の項目

●仲介手数料・・・取引態様が仲介の物件の場合、仲介業者に支払う手数料です。宅建業法では、売買価格の３％+60,000円が上限となっており、更に消費税が課税されます。

●登記に関する費用・・・登録免許税・印紙税・司法書士報酬等です。登記の申請時に必要です。

●融資に関する費用・・・銀行融資の場合は保証料・事務手数料・印紙代など、住宅金融支援機構の場合は、融資手数料・適合証明発行手数料・印紙代等が必要です。

●固定資産税・都市計画税の日割り清算金・・・関西圏では、4月1日～翌年3月31日までを1年とし、引き渡し日を境に日割り精算します。売主が年税額すべてを市町村に納税し、買主の負担分は不動産の取引時に売主に清算します。

●管理費・修繕積立金の日割り清算金（マンションの場合）・・・上記の固・都税と同様に管理組合に支払う毎月の費用も日割りして、売主様に支払います。管理組合へは売主が支払うことになり、取引の日が属する翌月か翌々月から買主が直接管理組合に支払いことになります。

●火災保険料・・・建物がある場合は、引き渡しを受けた時から、買主の所有になりますので火災保険の加入をお勧めします。建物の構造や床面積、保険機関によって保険料が異なります。引き渡し日から保証が始まるように事前に契約手続きをしておくことをお勧めいたします。

●不動産取得税・・・不動産を取得した時に課税される都道府県税です。購入後、都道府県税事務所から申告書が届きますので、その用紙で申告をし、納付します。軽減措置もあり、一定要件を満たす場合は大幅に減額または無税になる場合があります。

●収入印紙代・・・売買契約時に契約書に貼付する収入印紙のことです。売買金額によって、納付金額の変わってきます。

新築住宅の場合

●表示登記費用・・・上記の費用に加え。新築した建物を新たに登記する際の表示登記費用です。税金および土地家屋調査士への報酬が必要です。

●建築に関する費用・・・戸建住宅を建築する場合は、売買に関する費用の他、建築確認費用、水道市納金、外構費用、配管整備の費用などが必要となります。

以上が主な費用です。

 

２、金額の目安

購入物件の内容や規模、取引条件により異なりますが、諸費用全体の金額はおおむね売買代金の7～１０％くらいになります。

ただし、売買代金が１０００万円台かそれ以下の場合は諸費用の比率も上がり、１０％を超える場合もあります。

 

３、人気の？動画！

その内容を説明した動画がこちらでございます♪

お恥ずかしいのですが、私が解説しております。

結構ご覧いただいているようですので、ぜひ一度見てください。

 

４、まとめ

諸費用についてはやはり物件を紹介してくれている不動産会社に試算してもらうのが一番わかりやすいので、気になる物件の場合は業者さんに諸費用の金額を確認してください。　書面やデータですぐに頂ける場合が多いので、購入するかどうかの判断材料として早めに確認しておいてください。

いざ申し込みとなった時にいきなり予定外の出費にびっくりしないように備えておいてください。

 

以上、物件以外に用意する金額でした。最近では諸費用もローンで組めるようになっていますので、不動産屋さんに良い条件の金融機関を紹介してくれるようにお願いすると良いです。